五、周边个案房型比较分析
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案名 |
房型 |
主力房型 |
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申亚新华府 |
二房、三房、四房、复式 |
三房 |
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当代新华 |
二房、三房、四房、复式 |
三房 |
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新华名邸 |
一房、二房、三房、复式 |
二房、三房 |
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晶采名人大厦 |
一房、二房、三房 |
二房、三房 |
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香榭苑 |
二房、三房、四房、复式 |
三房、四房 |
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佳达新苑 |
二房、三房 |
三房 |
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淮海新公馆 |
二房、三房、复式 |
三房 |
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淮海新名门 |
二房、三房、复式 |
三房 |
分析与说明：
1.一房在本区域中极为少见，仅新华名邸和晶采名人大厦有一房，且非主力房型。
2.本区域大部分楼盘的主力房型为三房，少数楼盘有二房和四房作为主力房型的，如新华名邸和晶采名人大厦的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。
3.复式房虽然不是本区域中的主力房型，但由于本区域的客户层次较高，对复式房有一定需求，故本区域大部分楼盘都有复式房。
六、周边个案去化情况比较分析
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案名 |
公开日期 |
销售率 |
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申亚新华府 |
2001．5．18 |
3% |
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当代新华 |
2000 |
80% |
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新华名邸 |
2000．4 |
98% |
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晶采名人大厦 |
2000．1 |
95% |
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香榭苑 |
2000．4 |
80% |
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佳达新苑 |
2000．6 |
30% |
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淮海新公馆 |
2000．5．1 |
95% |
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淮海新名门 |
2000．6．8 |
95% |
分析与说明：
1.到目前为止，本区域的大部分楼盘的销售情况较好，达到80%以上，由几个楼盘已达到95%以上。少数楼盘的去化率较低，如申亚新华府和佳达新苑。
2.新华名邸虽然不是在新华路的最佳位置，但由于其采取低价策略，故销售情况良好，目前已达98%。晶采名人大厦处于较为黄金的地段，该楼盘将高品位作为一大卖点，由于地理位置优势，这一卖点受到客户的认可，销售率达到95%。香榭苑诉求的是它的闹中取静，价位对客户也较有吸引力，因此该盘的销售情况也比较好，目前达到80%。淮海新公馆和淮海新名门由于所处地理位置优越，加之所定价位较为合理，因此楼盘的去化率较高，目前都已达到了95%。
3.本区域中有少数楼盘的销售抗性较大，例如申亚新华府。该盘销售至今已有近两个月，但仅销掉6套房子，销售率只有3%。经分析，我们发现该楼盘所处的地段为新华路上较差地段，发展商通过提高楼盘的品质和采取一些促销手段(如附赠小型中央空调和家庭容积式热水器)来拉升价位，均价定在了7000元/平米，但显然该价位未得到客户认可，并且申亚新华府将其主力面积定在200平米左右，明显偏大，这从另一方面导致申亚新华府市场抗性的大幅增加，由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。由于申亚新华府紧临本项目，是本项目的主要竞争个案，因此申亚新华府在策划上的失败之处应引起我们的高度重视，引以为鉴。
七、项目SWOT分析
项目分析(宗地)
优势：1、区域位置优越 劣势：1、轻轨运行的噪音污染
2、交通便捷 2、小区东北面环境较差
3、公建商业设施齐全 3、小区东南角一幢联体公房
4、良好的居住环境 的存在破坏了小区的整体
5、本案区域占地面积最大 形象和大门选置的多样性
6、市场知名度 4、小区建筑密度有碍局部照
机会：1、房型面积较为合理，在合理 威胁：1、发展商自身定位的失误
制定销售价格的前提下，有 2、周边竞争对手的价格优势
望通过对单元总价的控制， 3、入市时机的选择
并借助新华路的知名度形成 4、销售价格定位的合理与否
热销
2、依托东华大学兴建综合型体
育场馆的有利条件(位于新
华路隧道上方，本案西南面)
从SWOT分析中的四个象限内可以看出：
本案项目的优势较为明显，但劣势所造成的影响也不容忽视，特别是周边的旧房、棚户形象;至于机会的选择，将具体表现在项目在客户定位和入市时机等细节上的把握。
八、 区域客源分析
(一)按年龄分
1.青年
由于本区域的楼盘价位普遍较高，而青年工作时间不长，积蓄不多，一般不能承受本区域的较高价位，因此到本区域来购买楼盘的年轻一族极少。
2.中年
该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久，有相当多的积蓄，因此对该区域的楼盘有购买力，特别是那些事业有成人士。
3.老年
从经济收入上来看，老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说，往往具有一种怀旧心理，不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住，而是为子女购房，或者是作为投资。
(二) 按收入分
1.月收入低于5000元/月
该收入阶层对本区域的楼盘有较大抗性，如果他们想购房，一般不会选择这里，而选择房价相对较低的区域。
2.月收入在5000元/月——8000元/月
该阶层人士有能力购买本区域的商品房，但选择的对象主要是本区域中价位相对较低的楼盘，或者是价位较高楼盘中的小房型。
3.月收入高于8000元/月
该收入段消费群是本区域中高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族，但一般是购买大房型或复式房。
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