目录
第一章 长宁区房地产市场概况
一、价位分布
二、楼盘板块分布
三、房产市场总体去化态势分析
第二章 本案所处区域环境
一、区域市场总体去化态势分析
二、周边各案基本情况比较分析
三、周边个案价格比较分析
四、周边个案面积比较分析
五、周边个案房型比较分析
六、周边个案去化情况比较分析
七、项目SWOT分析
八、区域客源分析
九、区域客源分析
第一章 长宁区房地产市场概况
长宁区在“九五”期间，区内进行了大量的危棚简屋的改造工作，基本解决了人均4平方米以下困难的住房问题。而住宅竣工面积达到480万平方米，以公寓、花园和职工住宅为统计对象的房屋成套率超过80%。“十五”期间，重点将移向优化住宅建设，走中高档路线，建造21世纪上海市民适用房。重点建设“两线”、“两区”。“两线”——天山路沿线和长宁路沿线，总建筑量将超过120万平方米;“两区”——占地70公顷的古北一、二区和虹桥高级别墅。天山路沿线建成拥有住宅品质、对外交通、环境质量、公共服务设施组合优势的新世纪示范居住区，规模达120万平方米左右。长宁路的遵义路、古北路段是旧区改造基地，规模近50万平方米，它将以长宁路干道和内环线为交通依托，成为成熟的居住区。古北一区二区规模近50万平方米，与现在的古北新区构成新的古北涉外居住区。虹桥高级别墅区位于西郊宾馆西侧，核心区占地100公顷，将建成规模最大、环境最优的豪宅区。
一、价位分布
截至今年5月底，长宁区楼盘共144个，其中含别墅24个。目前尚在销售之中的有127个楼盘，另17个则已基本不再发售，而采用出租的形式在市场上出现。区内楼盘以中高档楼盘为主，价位主要集中在5000-7000元/平米的范围，该价位站到了总体的43.3%;而价位在3000-5000元/平米的中档楼盘与超过7000元/平米的高档楼盘所占份额差不多，分别是28.3%和27.6%;区域内仅一个楼盘是低于3000元/平米的。因此本区的房地产在整个上海市区范围内的档次较高。
二、楼盘板块分布
本区域可划分为7个板块：新华路板块、古北新区板块、虹桥路板块、中山公园板块、天山路板块、仙霞路板块和新泾地区板块。
|
板块 |
占长宁区楼盘总数的百分比（%） |
|
新华路 |
26 |
|
天山路 |
6 |
|
新泾地区 |
8 |
|
仙霞新村 |
26 |
|
古北地区 |
14 |
|
中山公园 |
14 |
|
虹桥路 |
22 |
本区域楼盘的价位基本上由离市中心距离比较近的内环高架以内区域向内环高架以外区域降低。环线以内楼盘均价在6500元左右，环线以外楼盘均价降低到6100元左右。
虹桥路、古北地区、新华路三个板块是区内高价位楼盘和别墅聚集的地区。三个板块的均价在7000元/平米以上。虹桥路板块集中了区内绝大多数别墅，占据了区内别墅份额的三分之二。而古北则以高档公寓为主，价位多在5000元/平米以上，在售楼盘中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成为成熟的出租区，涉外租赁非常活跃，已建成楼盘几乎都有可供租赁的房源。
北侧的中山公园(即长宁路周边)、天山路以及仙霞新村楼盘数量占总体的30%，价位在5000-6000元/平米之间，是中档住宅区聚集的地段。新泾地区的盘量和价位都偏低，均价在4000元左右，这与该地区地理位置较偏，基础设施配套相对较弱有关。
三、房产市场总体去化态势分析
目的
我们的目的是希望通过对上海整个房产市场的供需对比，从产品形态、销售价格、供给量及销售率等的分析来得出上海房产市场目前基本的建筑供需态势和判断市场大势的基础，同时也为我们最终的价格定位提供一个较有说服力的参照比。
房产市场总体分析
1)房产市场需求一览表:
|
购房总价 |
40-60万元 |
60-80万元 |
80万元以上 |
|
需求比例 |
38% |
32% |
需求强烈（环线内） |
|
房型面积 |
60-80平方米 |
80-120平方米 |
130平方米以上 |
|
需求比例 |
7% |
65%、35% |
7% |
|
建筑类型 |
多层 |
小高层 |
高层 |
|
需求比例 |
77.2% |
22.3% |
5% |
|
小区配套 |
小区环境 |
小区车位 |
小区会所 |
|
需求比例 |
62.8% |
53.9% |
31.4% |
2) 产品形态分析
就目前的房产市场来看，新开楼盘大多呈现出清新简约的建筑风格，同时小区的绿化设计也已从以往的强调高绿化率，“升华”为追求自然美景和生活意境相协调;
3) 销售价格分析
就我们统计分析，今年本市新开楼盘普遍采取了“产品策略”，即对自身开发项目力求完美，希望借此向目标客户展示最符合他们目前及今后需求的产品(包括房型格局、居住环境、配套设施等);而同时在价格的制定上，则多采取按质定价的策略，很少采用“奇货可居”的高价策略和低价的“价格诱饵”策略。从中我们不难看出，“价格的杠杆原理”在这里得到了最充分的发挥，发展商价格制定的合理与否，将直接影响到发展商的预期销售目标，并进而影响到发展商在最短时间段内获取最大利润的可能性;
4) 主力房型分析
时下购房主力正从高收入群体向中等收入群体转变，购房者的平均单位购房面积没有下降，而呈逐年上升的趋势。与此相随，购房者对于三房的青睐程度和选择比例也在增加。今年的新开楼盘，三房户型比例已与二房户型比例相近;三房面积以130平方米左右为主、二房面积以100平方米左右为主。随着上海房产市场购买需求的进一步提升，预计在今后几年内三房户型的需求比例还会增加，三房面积也会分化，130平方米以上的三房比例还会逐渐增加;
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